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别太关注房价走势 这五个问题或许才是关键
发布于:2019/11/4  来源:楼市微观察微信号

对于没有多少购房经验的朋友来说,现在到底能不能买房,永远是第一个问题。  

说实话,这个问题有点大,我想从购房者自身这个层面来聊一下我的建议。  

因为在我看来,第一套房与后面多套房有挺多区别的,首先一点就是个人第一次买房之前,基本上不会有什么杠杆行为。没有杠杆,就意味着抗风险能力比较强,对政策波动的影响就不会太敏感。简单说,老实挣钱就行了,不断供就行了。  

那么从自身角度来说,到底要不要买房,能不能买房,我认为应该优先关注以下五个问题。  

第一个问题:你是自己买还是两个人买?  

其实就是婚前婚后的问题。两个人供房的能力肯定比个人要强。这至少会影响两点,一是能买什么样的房子,地段面积价格都会有区别;二是什么时候能买房子,两个人一凑说不定首付立刻就有了,马上就能买房。  

第二个问题:你对工作和行业的预期到底如何?  

这个问题有两个层面,第一个层面是行业发展前景如何,第二个是个人收入增长空间。  

关于行业发展前景,不容易被政策卡脖子的行业,未来会是一直扶持的行业,都算是比较好的行业。比如房产中介,这个行业就非常容易被政策卡脖子,挣钱的时候挣疯了,不挣钱的时候就只能拿底薪,如果买房过于激进,就容易被杠杆反噬。  

关于个人收入增长,自己得有个明确的预期,比如未来三五年收入涨多少,并为此有明确的执行方案。就我个人和身边的朋友来说,只要自己够努力,买房之初可能会非常累,被月供压得喘不过气来,现金流非常紧张,但压力往往能转化为动力,收入在未来三五年内涨幅比较多,完全能hold住月供。  

第三个问题:买新房还是二手房?  

新房和二手房,区别还是比较大的。这里我只说一点,影响你的现金流。买二手房,整个流程可能一两个月就能完成了,然后立刻就进入还款阶段,短期内压力还是有点大的,要考虑清楚。  

新房这主要是期房,挖个坑就拿到预售证开卖了,一般从签购房合同到开始还款(主体封顶),差不多得一年左右吧,这期间就是你的缓冲期。至于新房和二手房其他的一些区别,比如地段、价格、房屋新旧等,都是相对次要的因素。  

第四个问题:要对贷款买房有一个重新认识。  

贷款就是增加负债,也是资产的一部分。不要觉得自己扛了上百万甚至几百万的贷款就觉得天要塌了,30年慢慢还,当你贷款那一刻,负债就已经敲定死了,收入却在不断变化,这都是老话题了,买到的是资产,资产价格会变动,当你觉得自己实在扛不住了,卖掉也不会背负多少利息,当你长期持有,房价涨了,才会觉得负债和杠杆是个好东西。  

从当前的形势来看,贷款是被鼓励的,而且各种措施正在想方设法稳住你的资产价格。贷款买房其实是普通人所能撬动的最优质的杠杆了。  

第五个问题:你会不会继续奋斗在目前的城市?  

这个问题其实是决定性因素之一,特别是首套房。当你决定长期扎根在目前的城市,哪怕是那些人口流失型城市,恐怕也得买房。长期扎根,就是家了,我建议还是买房,对于特大城市来说,其实更是建议买房的。当然房价可能高得吓人,但这类城市才是未来,买就对了。  

当你打算近期换城市的时候,就得慎重了。现在各大城市都在卯足了劲吸引年轻人落户,城市这个因素得慎重考虑。

 



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