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告别房地产!中国正在上演一场财富大转移!
发布于:2019/3/12  来源:腾讯

现今,每个人的财富是怎么构成的呢?主要是现金、存款、有价证券和房屋等。  

现金和存款的价值主要受真实的通胀率所影响,而真实通胀率高是通胀型经济体的特征,此时现金和储蓄的地位会不断下降,相反,通胀率低,现金和储蓄的地位就会提升。而有价证券和房产主要受价格影响,价格越高,价值提升,反之亦然。  

房子的价值会一直提升吗?  

改革开放后,中国主要通过基本建设拉动经济增长,这就形成了通胀型经济体,这意味着现金和储蓄的地位下降。所以,改开之初中国是高储蓄国家,现在这种情形已经得到了根本性的改变。  

当上世纪后期中国进行了住房体制改革之后,基于房屋的需求旺盛,价格上升,人们就加速放弃了现金和储蓄,追逐房屋。到去年底,国人约78%的财富都由房屋体现,无论现金、储蓄还是有价证券在国人的财产组合中都下降到了很低的位置,就是这一趋势下的必然。  

今天,房地产的价值基本就决定了国人的财富水平,几乎每个人都在盯着房价并追逐房子。  

在未来,中国的经济发展模式很可能将继续下去,意味着现金和储蓄的地位还会继续下降下去,难道就意味着房屋的价值可以不断提升吗?  

对于个人来说,新房价格只是购买价格,只要完成了现金到房屋的购买过程,就意味着个人购买力的丧失,购房价格只能代表个人的成本。最明显的说明是,100万现金代表购买力,但用100万现金购房之后,就不再代表购买力,实际是个人购买力的消失,而只代表房屋的最初成本是100万。  

这与货币的定义有关,货币是一般等价物,货币的多少就代表了购买力,而房屋并不是一般等价物,所以不能代表购买力。只有房屋再次卖出变现回货币的形态之后,才代表购买力的回归和个人的财富水平,这一过程是通过卖出实现的。  

至于最终变现回多少购买力,取决于二手房的价格。所以,二手房价格才能最终决定个人财富的多寡和买入卖出过程中的盈亏,是最关键的。  

然而,二手房价格是有玄机的:  

第一,无论二手房价格是上涨还是下跌,但成交量都是不断增加的。这种情形说明二手房的流动性十分充沛,个人可以随时卖出以实现房屋的价值,变现自己的购买力。  

此时,二手房价格可以当作是成交价格,也反映了房屋的价值,当然也反映了个人的财富水平和购买力。  

第二,无论二手房价格是涨还是跌,一旦成交量不断萎缩,或者随着房屋的总量不断增长但二手房成交量无法跟随同步增长,都说明二手房的流动性在下滑。  

此时,个人如果欲卖出房屋、实现房屋所代表的价值(购买力)就会越来越困难。此时,市场上标出的二手房价格就无法真实用于计算自有房屋的价值,因为成交的周期变长,或者就需要降价才能变现为购买力,也可能根本就卖不出去。  

二手房流动速度大幅下降  

随着房屋流动性的下降,卖不出去的房屋就会越来越多。这种卖不出去的情形,就是说楼市被“冻”住的状态。  

我们知道,当一种商品卖不出去的时候,就说明没有了价格,也就失去了基于金融属性的价值(也就失去了购买力)。因为基于金融属性的价值是数量乘以价格,房屋的价值和购买力体现为面积乘以价格。  

不同的商品失去了基于金融属性的价值之后,还会体现出其它方式的价值,比如:一斤大米即便卖不出去,无法实现其基于金融的财富属性,食用价值依旧存在;一套房子卖不出去的时候,也失去了基于金融属性的价值,但居住的价值依旧存在(房屋过剩的时候,一定比例的房屋也会失去居住的价值);一部二手手机卖不出去的时候,还可以继续使用等等。  

所以,对于房地产市场来说,二手房的流动性是十分重要的。下图是十城市二手房成交的量价关系走势图。  

进入2019年之后,虽然媒体不断发表房地产市场开启小阳春的消息,但二手房成交低迷的情形还在延续。根据贝壳研究院的数据显示,2月北京(楼盘)二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,与去年同期相比则减少了17.7%,广州(楼盘)的情形更差(见下图)。  

2015年1月至2019年2月广州市二手房成交量价走势  

根据阳光家缘的数据显示,2019年2月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为1611宗,较1月(3090宗)环比大幅下降47.9%,较去年春节同期(3132宗)大幅下降48.5%,成交量创近4年以来新低。  

同时需要指出,今年春节过后的两周(也就是市场所称春节过后的小阳春开启时间),市场成交的反弹力度远不及2016年、2017年和2018年同期。这很可能说明上图中的“红线”又开始了下行走势,二手房的流动性继续下降。  

上述现象也会体现在二手房的成交周期上。过去一年多,上海(楼盘)应该属于房地产市场最稳定的主要大城市,但贝壳研究院的数据显示,去年12月份上海链家房源成交周期为115.8天,比低点拉长54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。  

不断有人埋怨,卖出二手房需要半年多甚至一年多的时间,原因就在这里——二手房的流动性在快速下滑,成交周期在大幅拉长。  

房地产的财富属性正在消失  

未来,随着新房不断流入市场,二手房的存量会继续膨胀,意味着二手房的流动性就会继续下降,成交周期将更长。这是人口趋势、居民的债务率、现金和储蓄在居民财产中的占比、房屋由供不应求到供过于求的转变等综合因素所决定的。  

一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的时候,就可以理解为很难卖出,难以实现以房屋为代表的基于金融属性的个人财富,也就难以变现为个人的购买力;成交周期需要两三年甚至以上的时候,就可以理解为难以成交。  

此时,房屋代表的基于金融属性的财富就消失了,个人的购买力也就会大幅丧失。  

所以,在今天的局势下,房地产市场在整体上已经失去了投资的功能,因为基于金融属性的财富功能在丧失,难以变现回购买力,只能逐渐回归居住属性。这正如领导所说:“房子是用来住的,不是用来炒的。”  

那么,中国人的财富未来会向什么方向流动呢?这必须具备两个条件:第一是流动性好;第二是具有普遍接受性,也就是被社会大多数人都接受并认可。  

以金银、原油、农产品(000061)为代表的实物、以信誉为代表的无形资产的地位会不断上升。由于中国很可能还会维持通胀型经济体的发展模式,现金、储蓄和有价证券的地位难以得到明显的提升。  

这代表的是未来积累个人财富的方向。


 



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