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楼市逐渐进入买方市场
发布于:2018/11/8  来源:

调控政策从严背景下,楼市“金九银十”成色不足,房地产市场投资和需求显现出“疲软”状态。结合当前房地产调控政策无松动迹象,尤其是在中央定调坚决遏制房价上涨后,居民对房价增长预期已经发生改变,楼市进入买方市场。

一、买房市场情况的调研

为了解市场情况,笔者调查走访了我市新北、天宁部分新房及二手房市场,并通过购房群、本地购房论坛等深入了解舆情舆论,认为目前购房者在交易中占据优势,常州房地产市场趋向买房市场,具体表现如下:

(一)新房市场:

新房市场从上涨热潮中稳定下来。

1、从价格看,定价政策由贴着备案的“一口价”向有折扣、有讲价空间转变,由“全款优先”向低首付、特价房甚至“一成首付”等促销手段转变,纯新盘开盘价大多低于放风价,市场降价幅度不大,未出现大规模降价趋势,但迫于回笼资金压力,让利力度有弹性,年底“以价换量”现象或将更多。

2、从营销方式看,验资看房、托关系买房成为过去式,电话推销、中介拓客、老带新、周末暖场活动、看房有礼等五花八门的带客方式重现市场,做足噱头以实现吸引眼球,促成成交的目的。

3、从新房产品看,由于拿地贵、成本高,大多数开发商主打精装盘以扩大盈利空间。此番价格上涨也带来了产品的升级,户型和配置都有更加人性化,但是不乏同质化加剧现象。随着涨势回落,由开发商宣布精装改毛坯,根据市场反响更改规划也是无奈之举。

4、从成交情况看,售楼处客流量下降,观望情绪较重,无需抢房,“日光盘”不再,开发商蓄客情况不理想,开盘时间含糊不清或暗开时有发生,且去化出现分化,总体不理想。

(二)二手房市场

二手房市场相对新房分化更明显。

1、从价格看,优势地段与学区房源仍有市场,且价格坚挺。而本身优势不足此前受益于跟涨的小区,现在大多行情回落。房东急售情况下或选择降价,漫天要价、坐地起价现象消失,买家讲价余地上升。

2、从中介反应看,由于购房者观望情绪加重,中介门店每天电话和访客量、签约量降幅明显,邀约看房难度增加,此前企图分一杯羹的不正规小中介出现关门现象,从业人员也有个别选择转行。

(三)市场反应与舆情

1、对于房价,开发商、中介、已购房人群尤其是投资投机型购房者仍然唱涨,而尚未置业人群唱空情况普遍。由于未出现大规模降价,目前普通群众中,猜测声多于唱空声。

2、对于购房需求,市场上投资型购房需求大幅下降,炒房者几乎消失。居住型购房者在购房过程中,占据主动优势,可挑选余地大,可以放缓节奏货比三家。但由于价格、户型总体偏高端,存在供给与需求结构不匹配的尴尬。刚需购房者碍于资金有限、贷款门槛高,在遇到心仪房源前相对理性;改善型购房者亦热情减退,即使主观上有购置冲动,也会三思而后行。近期新房陆续上市,此前将购房、换房计划提上日程的购房者看房行动还在持续,在优惠和资金允许的情况下,对理想的房源该入手时还是会入手。

3、目前我市维权现在只是个例,但关于房价下跌对房屋质量可能造成的影响,尤其是成品房交付情况担忧声不绝于耳,对自身利益的维护也时有讨论,可见购房者在房价下行阶段信心不足。

二、买方市场的数据统计

市场现象是从主观上给人的直观感受,据相关数据显示,客观上常州楼市已逐步进入买方市场:

1、市区商品住房成交价格

今年1-8月,市区商品住房成交价格稳中略有上涨。进入九月以来,房价略有下调。旺季上涨动力不足,但总体高位企稳。

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2、市区商品住房成交面积

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2018年1-10月市区商品住房成交面积上半年持续稳步攀升,7月成为风水岭,8-10月成交量回落,尤其是10月环比下降39.05%,新房销量萎缩明显,购买热情下降。

3、市区商品住房供求比

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今年上半年,除6月以外,供求比皆小于1,表明市场呈现供不应求态势,处于卖方市场。而进入8月以来,供求比大于1,说明市场供求稳定,供略大于求,买房存在优势。

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4、市区商品住房去化周期

我市去化周期目前仍处于低位,上半年除6月份,其余各月库存去化周期皆在6个月左右徘徊。下半年尤其是8月以来,去化周期进入缓慢上升轨道,可见市场库存量正在呈现增长,供给增加,需求则有所收敛,买方选择空间增加,具有主动权。

三、买方市场原因的分析

根据现象及数据,结合全国大形势及重点城市,分析近期房地产市场进入买房市场的原因,笔者认为是由多种因素导致,主要原因有以下几点:

1、全国调控政策没有松懈迹象,重申“坚决遏制房价上涨”定调下半年房地产市场格局,一二线城市率先降温,媒体报道渲染进一步强化“房住不炒”,投机性购房退出。

2、前期不论是一级还是二级土地市场,成交情况良好,上市项目增加,商品住房市场库存量提高,供不应求情况得到一定缓解。

3、实体经济滞缓,贸易战打击人心,开发商资金端、经营端都受到波及,下半年拿地谨慎,土地流拍和低溢价率成交频频,热门地块底价成交,改变房价持续上涨预期。

4、市场成交量呈现下降趋势,价格滞涨,降温下买涨不买落心理诱导购房者放缓购房节奏,需求端倒逼供给端让步。

5、货币化安置进入尾声,部分购买力被预支,市场回归理性后,居民整体购房消费力下降。时下高地价地块造成高端盘、改善盘扎堆且同质化严重,刚需有限的资金和刚性的需求让他们进退两难,市场供需结构仍有待优化。

四、买方市场的楼市影响

(一)积极影响

1.买方市场下,购房者更加理性,根据自己实际能力和需求挑选合适房源,对于稳定生活水平,提高生活质量具有积极意义。

2.房价稳定,幻想日进斗金的炒房客在限售政策面前无疑是玩火自焚。高杠杆炒房消失,泡沫被挤出,金融市场将更加健康。

3.购房者不再盲目,开始有选择地理性购房,将对开发商提出更高要求,符合市场需求的高质量产品才能赢得青睐,企图借势推销低性价比房源难度加大。在长期,无论是新房还是二手房市场或迎来新一轮洗牌。

(二)消极影响

1.如果稳定打破,房价进入下行周期且幅度较大,不排除会引发购房者心理不平衡,展开维权行动。

2.此前精装盘大量进入市场,成本高位的情况下,市场反响一般可能会影响开发商资金回笼,或导致部分周转不灵、诚信缺失的开发商会做出降规格、降质量、延迟交付等决定,损害购房者利益。

五、买方市场的理性应对

(一)购房人群

1、买方市场不等于长期持币观望。买房市场绝不等同于投机风口,幻想暴涨暴落都是不切实际的。对于置业需求刚性的购房者,要想买在最低位是技术难题,长期持币观望反而可能错过心仪房源,并且承受通货膨胀带来的资产缩水,省钱不是购房的真正目的,居住才是。

2、趁买方市场占据主动优势。如今常州房地产市场政策仍然相对宽松,未来高价盘入市,泛高端化将更加严重,同质化下竞争也会尤为激烈。购房者不如抓住时机,对比议价,买到最适合的房源。

3、合理分析,量力而行。购房者如果预算足够,不影响生活该下手时还是要下手,但如果暂时买不起,凭着住房租赁风口的崛起,在外打拼也不会遇到无处可居的问题。

(二)开发企业

1、开发企业打造更好产品,争取在买方市场异军突起。酒香不怕巷子深,如今信息发达的时代,用心的产品不怕没有市场。

2、调整产品结构,创造差异优势。开发企业盈利是目的,面对“一个模子刻出来的”房地产市场,及早调整经营策略,针对不同客户群体丰富产品线,将在行业变化时占得先机。

3、不忘初心,诚信为先。即使市场进入下行轨道,也不能在质量上偷工减料,购房是人生大事,购房者的选择是信任的托付,企业切不能丢了本心。

结论

买方市场是市场经济的常态,是市场回归良性轨道,买卖双方都处于相对理性的合理市场。

目前情况下,大涨大跌都不利于房地产市场的发展。房地产市场还是要在稳定的基础上慢慢调整,要抑制、消化吸收泡沫,而不是主动刺破。稳定,是房地产市场新常态的不懈追求,需要共同维护。




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