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三四线城市房价涨到头了?开发商透露房价上涨逻辑真相
发布于:2018/10/30  来源:光宇吐楼市

三四线城市房价涨了有相当长一段时间了,而这轮房价上涨在之前我们总结为一二线城市调控的严厉挤压了投资与炒房者涌向三四线城市,另外政策的现金补贴更刺激了住房需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。这都是我之前经常说到的。在开发商眼里到底是一种什么样的操作?一会告诉你。  

我们先看看三四线城市房价到底是一种什么状态?社科院发布《中国住房市场月度分析报告》指出,9月142个样本城市中,一二线城市房价由微涨转为小幅下跌,三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。诸葛找房数据中心显示,调控高压下,一线城市及热点二线城市环比涨幅收窄明显,部分弱二线城市及三四线城市市场环比涨幅小幅收窄。  

由此可见,三四线城市正在步入一个下行通道。界面报道,北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边,不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。  

前不久,孙宏斌判断,“宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎。”同时孙宏斌还表示,“(拿地)我们主要集中在一二线城市,市场变化以后,三四线城市冷得比较快。”  

同样,恒大总裁夏海均也表示,一二线是未来房地产发展最好的区域,经济发达的三线城市也不错,但四线不准备去。三四线城市的风险已经在开发商眼里备受关注了。  

经济学家马光远指出,无论从购买力还是房地产的基本面而言,三四线城市都没有有力支撑。三四线城市的泡泡要比一二线城市大,一二线城市以后可以消化掉,但三四线城市房子过多,很难去消化。  

其实对于三四线城市房价上涨的真相我们不用再追究,基本上我们都说过了,但是其操作逻辑到底是怎样的呢?21媒体称,某房企高管透露,三四线城市去库存主要是三个逻辑:减供应、增需求以及涨房价。减供应和增需求容易理解,对于涨房价我们都是小道听说过,没想到这次还真的公开化了。涨房价去库存看来真是一剂好药,如果说涨房价实现了去库存的目的,如果库存也完成去化目标呢?  

不到3年,房地产去库存任务已基本完成。易居研究院发布的8月百城住宅库存报告显示,当前全国100城库存去化周期为9个月,低于12个月就是合理库存水平。而库存规模相当于2011年11月的水平,即已回落到了7年前的水平。  

这很有可能意味着一二线城市楼市到了补库存阶段,而三四线城市可能到了没必要刺激的时代,如果在一个没有资源和人口支撑的三四线城市,房价还能上涨吗?  

易居研究院表示,2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。所以,尽管当下楼市调控已经取得一定成效,特别是一二线城市楼市降温明显,但对于一些三四线城市如果房价上涨还比较猛,那么不排除会采取因城施策政策对这些城市加码调控。




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