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最接近“房子是用来住的” 共有产权房为何遇冷
发布于:2018/5/9  来源:网上收集

上月北京昌平区推出3个项目总计2328套共有产权房,两轮选房后竟然还剩下150套

交易限制使投机、投资属性被剥离,购房者更多考虑的是居住需求:机会只有一次,得留给更合适的房源

“买到就是赚到。”对于保障性住房,这句话曾是“定律”。从十多年前,北京市推出的经适房(即经济适用房)开始,到后来的两限房(即限房价、限套型普通商品住房)、自住房(即自住型商品房)……各版本保障性住房无不是抢手货,而且往往是几百人抢一套房,原因很简单:价格远低于市场价。对于买不起商品房的市民,自然需求强烈;对于投资客,也是再合适不过——一转手,几十万甚至数百万元就能进账。因此,有人说,买到保障性住房就能一次性改变阶层。

今年,“定律”似乎被推翻了。变化,来自共有产权房这个新事物。

共有产权房是最新的一类保障性住房。即买房人与政府共有房屋产权,以此降低买房人的购房成本。然而,北京首批共有产权房并没有像此前的保障性住房一样火起来。4月,北京昌平区推出3个项目总计2328套共有产权房。两轮选房后,还剩余150套房屋。媒体、公众号报道中不断出现“遇冷”“弃购”等词汇。甚至有人预测,部分共有产权房项目将卖不动。

七八成排上号家庭放弃选房

4月27日,在昌平朋博体育馆选房现场,组织者每次叫100个号同时出列,可每100个号中,都只有十多个号出列。

30出头的北京青年刘峥感受到了冷热之变。他说:“公租房、两限房、自住房,每推出一种,我就申请,但一直没排上。”和大多数稀缺资源一样,保障性住房需要摇号决定租购资格。但在过去十多年里,刘峥从没交上这好运气。

今年,他照例参加了共有产权房摇号。共有产权房是保障性住房的最新尝试,全国首批试点城市有6个,分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。其中,北京市的共有产权房在2017年9月推出。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示,从2017年到2021年,北京市将提供25万套共有产权房。

符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京有稳定工作的“新北京人”,只要名下无房,均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。

刘峥看中的是位于昌平区的绿海家园。在3个项目2328套房源中,这个项目房源最多,共1677套房源。其中除了1012套房源面向昌平本区外,另有665套面向东城区和西城区符合条件的购房者。

户籍在西城区的刘峥摇到的选房顺序号是第3501号。也就是说,有3500户家庭先于刘峥挑选这665套房,若挑完仍有剩余,才轮到他。他根据以往经验判断,这次又没戏。3500户,665套房,哪里还轮得到他?

可这次他竟然轮上了。4月中旬,刘峥接到电话,通知他4月27日参加递补选房,因首轮选房结束,665套还余161套。这意味着,排在他前面的家庭里,有2000多户放弃了选房机会。这让他想到了网上所传弃选率70%甚至85%的说法。他在选房现场看到的情形似乎也印证了这个传言。4月27日,在昌平朋博体育馆选房现场,组织者每次叫100个号同时出列。刘峥数了一下,每100个号中,都只有十多个号在。也就是说,七八成排上号的家庭根本没来现场选房。

弃选率能反映项目是否抢手

弃选率指“有多少人有机会买但没买”,特别值的房子弃选率就低。申购人数大幅下降也成为“遇冷”的有力证据。

在刘峥参加选房的4月27日,绿海家园的665套面向东城区和西城区家庭的可售房源最终售罄。但本轮2328套共有产权房中,面向昌平家庭的1663套房源,在经历8696个家庭选房后,房源仍剩余150套。5月3日,昌平区住建委发布公告,称这150套房源将面向符合条件的非京籍家庭安排申购。昌平区住建委强调,这些房源不会卖不掉。

面对自媒体指出的高弃选率,昌平区住建委驳斥“严重不实”:所谓弃选率并没有意义,要看到共有产权房100%的销售率。北京当地媒体也认为:“弃选率概念并不明确,这个数字能不能反映出实际选房情况值得商榷。”北京市一位住房保障方面的专家说:一些项目房源即使有弃选也很难剩下。对于真正有所剩余的房源,也都有递补选房等安排。

但一些民间分析者并不这么看。微信公众号“北京大房子”号主夏天说,弃选率指“有多少人有机会买但没买”,虽然概念本身未必严谨,但能反映项目是不是抢手。他说:“特别值的房子弃选率就低。前几个共有产权房项目算是比较火的,但弃选率高也是事实,尤其是绿海家园。”就刘峥摇到的绿海家园而言,即使所有1677套房源最终销售一空,也不能掩盖大量家庭摇上号却放弃购买的事实。

申购人数的大幅下降也同样饱受关注,成为“遇冷”最有力的证据。昌平区住建委信息显示,本次的2328套共有产权房,购房资格初步审核通过的共15841户。折算下来,6.8户居民申请一套共有产权房。而以自住房朝阳锦都家园项目为例,427套房源引来16万户家庭申购,按最后审核通过的12万户计算,申购家庭和房源比例大约为281:1。

申购人数下降,弃选率高,这背后究竟发生了什么?

房型小、距市中心远难吸引人

在一些这次有资格选房的人看来,昌平此次推出的共有产权房源不理想,“一室户太尴尬了,一家人实在没法住”。

北京居民刘四新研究生毕业留京,已经52岁,单身一人,户口在西城,租住在昌平,名下无房,满足保障性住房的申购条件。他没有放弃任何一次申购机会,是不折不扣的“刚需”人群。他说:“拿到了保障性住房,我肯定是要一直住下去的。”可即便如此,在他看来,昌平此次推出的共有产权房有些“不理想”,他“看不上”。

刘四新也申购了绿海家园项目,排序第4345号,比刘峥还靠后。和刘峥一样,4月中旬,他也接到选房电话。4月20日,现场咨询了解房源信息后,刘四新的希望化为泡影:665套房中,两居室不到一半。第一轮剩下的161套房源中,基本都是一居室。70平方米的房子,公摊面积20多平方米。“我是打算和母亲一起住的,需要80平方米以上的两居室,一室户太尴尬了”,机会只有一次,得留给更大的房源。衡量再三,4月27日的选房日,他选择呆在家看书,“还是再等下一次申购吧。”

4月27日,刘峥在选房现场一遍遍筛查房源列表,确信剩下的都是一室户。犹豫许久,他也选择了放弃。尽管他租住在南四环,上班在北五环,上下班开车单程一个半小时,迫切需要在北京北面买房,但绿海家园的房子对于已经结婚成家的他来说无法满足需求。“过两年我们就打算要孩子了。如果有好的两居室房型,我一定当场拿下。可剩下的都是一居室,一家人实在没法住。”他说。

不仅如此,绿海家园位于昌平旧县村北六环开外,距离市中心60公里,“也着实远了一点”。再算一算,均价1.8万元/平方米,只有50%的产权,折算下来相当于3.6万元/平方米,“比同区域商品房便宜幅度有限”……种种理由,都让绿海家园的共有产权房缺乏吸引力。

共有产权房只能在体系内交易

交易只能卖给同一个圈子的人,这个圈子人群购买力不强,决定了价格涨幅有限,无法与真正的商品房相提并论。

在关注北京房地产市场的公众号“北京大房子”的读者们组建的微信群里,共有产权房是最近的热点话题。除了讨论共有产权房项目的优劣外,大家最关心的是“共有产权房之后怎么交易”。

“更核心的问题在于,共有产权房不能提供未来撬动商品房的可能性。”夏天认为,共有产权房“遇冷”,项目缺乏吸引力固然是一大原因,但根本原因在于共有产权房的交易限制,使得共有产权房的投机、投资属性被剥离。“否则像以前的保障性住房那样,与市场价存在巨大价差,买到了出手就能赚上百万,房型再差都有人要。”

那么,共有产权房在交易时有怎样的限制呢?2017年9月30日开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》与“意见稿”相比,删去最重要的第三条——房主5年后可以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。

根据目前的《办法》,共有产权房取得产权证满5年需转让的,可按市场价格,但代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说,共有产权房只能在共有产权房体系内交易。

“交易不能卖给所有人,只能卖给和你一个圈子的人。而这个圈子相对封闭,市场小,人群购买力不强,决定了价格涨幅有限,无法与真正的商品房市场价相提并论。”夏天分析说,一旦选择共有产权房,意味着购房者未来无法从共有产权房的销售中获得大幅增值,也就失去卖房再购买更大的商品房的换房预期。

夏天直言不讳:从投资角度看,共有产权房已经毫无价值。挤出炒房客后,自住者才会真正从居住的角度去关心、衡量项目本身的优劣,作出理性的选择。

出现“遇冷”属正常、合理的

共有产权房是对过去保障性住房政策的“纠偏”。与过去相比,共有产权房能满足更多无房家庭住房的刚性需求。

采访中,夏天将绿海家园项目称为“第一个卖不动的共有产权房项目”。不过,这并不能说明北京共有产权房的政策失误,相反他认为,共有产权房是截至目前最接近“房子是用来住的,不是用来炒的”这一目标的政策。

回顾北京出售类保障性住房政策的沿革,从最早的经适房(天通苑)、到面向相对低收入人群的两限房、再到自住型商品房,尽管有销售的限制条件,如自住型商品房销售时必须将差价的30%返还给政府,但巨大的套利空间始终存在,甚至越来越大。以北京大兴黄村自住型商品房项目“海珀云翡”为例,同一开发商开发的商品房价格是7.3万元/平方米,自住房是1.75万元/平方米,自住房价格只有商品房的两折。据业主们估计,海珀云翡虽然质量与商品房有差距,但市场上怎么也能卖5万多元。一套房扣除要交给政府的30%差价,仍能获利约200万元。

有巨大的套利空间,只要符合条件的人,不管有没有需求都会去申请。“有点摇上号就中大奖的意味”,这显然偏离了保障性住房的初衷。夏天认为,共有产权房是对过去保障性住房政策的“纠偏”。与过去的保障性住房相比,共有产权房能满足更多无房家庭住房的刚性需求。从这个角度看,共有产权房相比自住型商品房整体“遇冷”,是正常且合理的。

无房可买,刘峥早早离开绿海家园选房现场。出门时,有记者拦住问他:“买了吗?”他摇摇头,径直向停车场走去。他说,要赶紧回去,看看有没有新的共有产权房项目开出来,继续报名摇号,刚需毕竟是刚需。





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